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CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI
IMMOBILE DA COSTRUIRE |
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Testo realizzato a cura del Notaio
Francesco Zotta |
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| Tra i sottoscritti signori: |
| - ... (nome e cognome, luogo e data di nascita,
residenza o domicilio), il quale dichiara di intervenire
al presente atto nella sua qualità di Presidente del Consiglio
di Amministrazione della società: |
| -- "ALFA S.p.A.", con sede in ..., capitale sociale
Euro ..., versato Euro ..., codice fiscale e numero di
iscrizione presso il Registro delle Imprese di ..., iscritta al
R.E.A. di ... al n. ...; |
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munito degli occorrenti poteri per quanto appresso in forza
della delibera del Consiglio di Amministrazione in data ... che,
per estratto autentico, si allega al presente atto sotto la
lettera ...; |
| appresso, ove brevità lo richieda, "parte promittente
alienante"; |
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- ... (nome e cognome, luogo e data di nascita, residenza
o domicilio, codice fiscale); |
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appresso, ove brevità lo richieda, "parte promittente
acquirente"; |
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convengono e stipulano quanto
segue: |
| la società "ALFA S.p.A.", come sopra rappresentata,
promette di vendere al sig. ... che promette di acquistare in
Comune di ..., in Via ... s.n.c., nel fabbricato da costruire e
da costituire in condominio che sarà composto da ... piani fuori
terra oltre ad un piano seminterrato e che sarà destinato ad
abitazioni, cantine ed autorimesse private, la porzione
immobiliare consistente in un appartamento al piano ... composto
di ... camere, soggiorno, cucina, ripostiglio, due bagni ed un
terrazzo con un vano di cantina al piano seminterrato ed un vano
ad uso autorimessa privata posto anche esso al piano
seminterrato. |
| A migliore individuazione della detta porzione immobiliare,
così e come sopra descritta, si allegano al presente atto sotto
le lettere ..., firmate dai sottoscritti, le riproduzioni delle
rappresentazioni grafiche facenti parte degli elaborati del
progetto in base al quale è stato richiesto (ovvero:
rilasciato) il permesso di costruire appresso citato (ovvero:
che accompagnano la denuncia di inizio attività appresso citata)
e nelle quali gli enti immobiliari oggetto del presente
contratto sono contornati in colore ... ed individuati con il
numero ..., mentre le parti dell'erigendo fabbricato che
diverranno condominiali e l'area che diverrà comune sono
individuate in colore .... |
La porzione immobiliare oggetto del presente contratto sarà
posta tra i seguenti confini in senso orario a partire da nord:
... quanto all'appartamento,
... quanto alla cantina,
... quanto al vano ad uso autorimessa privata. |
| Salvo più precisi confini che verranno indicati nell'atto
notarile definitivo. |
| La porzione immobiliare in contratto e l'intero fabbricato
di cui la porzione medesima farà parte verranno costruiti a
regola d'arte secondo le seguenti caratteristiche tecniche: ...
(indicare le caratteristiche tecniche della costruzione,
con particolare riferimento alla struttura portante, alle
fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli
infissi ed agli impianti). |
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Convengono le parti che l'edificazione avverrà con i materiali, le
rifiniture, gli accessori ed ogni altra caratteristica indicata nel
capitolato che, firmato dai sottoscritti, si allega al presente atto
sotto la lettera ... (eventuali clausole recanti le previsioni in
ordine a varianti rispetto al progetto e/o al capitolato ed in genere
alle caratteristiche della costruzione che la parte promittente
alienante si riserva di apportare e/o che la parte promittente
acquirente si riserva di richiedere). |
| Eventualmente: La parte promittente acquirente
prende atto ed accetta che le opere relative a ... verranno
eseguite dalla società appaltatrice "BETA S.p.A." con
sede in ..., capitale sociale Euro ..., versato Euro ..., codice
fiscale e numero di iscrizione presso il Registro delle Imprese
di ..., iscritta al R.E.A. di ... al n. .... |
| Il fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto
faranno parte verrà edificato sull'area distinta nel catasto
terreni del Comune di ... come segue: .... |
Detta area confina in senso orario a partire da nord:
... |
| Fa parte della porzione immobiliare in oggetto la
proporzionale quota di comproprietà di complessivi ... millesimi
(dei quali millesimi ... quanto all'appartamento e cantina e
millesimi ... quanto al vano autorimessa) delle parti comuni
dell'erigendo fabbricato ivi compresa l'area suddetta. |
| La porzione immobiliare in oggetto avrà una superficie utile
di complessivi mq. ... dei quali mq. ... quanto
all'appartamento, mq. ... quanto alla cantina e mq. ... quanto
al vano autorimessa (1). |
| L'area sulla quale verrà edificato il fabbricato, di cui gli
enti immobiliari in contratto faranno parte, pervenne alla parte
promittente alienante in forza dell'atto a rogito Notaio ... in
data ..., rep. n. ..., racc. n. ... , registrato a ... il ... al
n. ... e trascritto a ... in data ... ai numeri ...; atto al
quale le parti fanno ogni più ampio riferimento. |
| La parte promittente acquirente conferisce mandato alla
parte promittente alienante che, anche nel proprio interesse,
accetta di predisporre il regolamento di condominio che verrà
allegato all'atto che determinerà il sorgere del condominio
stesso e cioè al primo atto di vendita frazionata del fabbricato
di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte. Tale
regolamento non potrà comunque ledere i diritti che il presente
atto e la legge riconoscono alla parte promittente acquirente. |
| Eventualmente: La parte promittente alienante
dichiara e la parte promittente acquirente prende atto che,
relativamente agli immobili in oggetto, con atto a rogito Notaio
... in data ..., rep. n. ..., racc. n. ..., registrato a ... il
... al n. ... e trascritto a ... in data ... ai numeri ..., è
stata stipulata con il Comune di ... convenzione urbanistica
(e/o eventuale atto d'obbligo) recante i seguenti vincoli: .... |
| La parte promittente alienante garantisce che l'area sopra
descritta, sulla quale verrà eretto il fabbricato di cui faranno
parte gli enti immobiliari in oggetto, è di sua piena ed
esclusiva proprietà, libera da trascrizioni pregiudizievoli e da
iscrizioni ipotecarie, (eventualmente: fatta
eccezione per l'ipoteca iscritta a ... in data ... ai numeri ...
per Euro ... a favore della Banca ... a garanzia del mutuo di
Euro ...., contratto dalla parte promittente alienante con atto
a rogito Notaio ... in data ..., rep. n. ..., racc. n. ...,
registrato a ... il ... al n. ...; in relazione a detta ipoteca
la parte promittente alienante si impegna ad ottenere, a propria
cura e spese ed entro la data di stipula del contratto notarile
definitivo di vendita e, comunque, non oltre la detta stipula,
il relativo frazionamento al fine di procedere, in sede di
vendita, all'accollo della relativa quota di detto mutuo a
carico della parte promittente acquirente secondo quanto
appresso precisato; |
| ovvero: La parte promittente alienante si
impegna ad estinguere il detto debito e ad ottenere, a propria
cura e spese, l'atto di assenso alla cancellazione dell'ipoteca
medesima entro il ... e, comunque, anteriormente o
contestualmente alla stipula del contratto notarile definitivo
di vendita; |
| ovvero ancora: La parte promittente alienante
si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed entro la data
di stipula del contratto notarile definitivo di vendita e,
comunque, non oltre la detta stipula, il frazionamento della
detta ipoteca e lo svincolo dalla stessa della porzione
immobiliare oggetto del presente atto). |
| Gli enti immobiliari oggetto del presente atto e della
stipulanda vendita saranno trasferiti liberi da altre ipoteche e
da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel
presente atto (ovvero: La porzione immobiliare
oggetto del presente atto verrà trasferita libera da ipoteche e
da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel
presente atto). |
La vendita verrà effettuata a corpo al prezzo che viene di
comune accordo stabilito ed accettato tra le parti in
complessivi Euro ... dei quali:
-- Euro ... vengono corrisposti a titolo di caparra
confirmatoria dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente alienante mediante la consegna dell'assegno bancario
non trasferibile numero ..., di pari importo, tratto in data
odierna sulla Banca ... a favore della società “ALFA S.p.A.”
che, come sopra rappresentata, rilascia alla parte promittente
acquirente corrispondente quietanza, salvo il buon fine del
detto assegno bancario; |
| -- Euro ... verranno corrisposti, a titolo di acconto
prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente alienante alla realizzazione della copertura del
fabbricato (eventualmente: da ultimare entro il
...); |
| -- Euro ... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore
acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente alienante alla realizzazione dei tavolati (eventualmente:
da ultimare entro il ...); |
| -- Euro ... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore
acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente alienante alla realizzazione degli impianti sotto
traccia (eventualmente: da realizzare entro il
...); |
| -- Euro ... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore
acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente alienante alla realizzazione dei pavimenti (eventualmente:
da ultimare entro il ...); |
| -- Euro ... verranno corrisposti, a titolo di ulteriore
acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente alienante alla consegna degli enti immobiliari in
contratto che dovrà avvenire entro il ... come appresso
precisato; |
| - i residui Euro ... verranno assolti all'atto notarile
definitivo di vendita mediante accollo a carico della parte
promittente acquirente del debito di pari importo rappresentato
dalla quota del sopra citato mutuo che risulterà dal
frazionamento che la parte promittente alienante si è come sopra
impegnata ad ottenere (ovvero: i residui Euro ...
a saldo verranno pagati dalla parte promittente acquirente alla
parte promittente alienante contestualmente alla stipula del
contratto notarile definitivo di vendita). |
| Tutti i pagamenti che la parte promittente acquirente si è
come sopra impegnata ad effettuare, dovranno essere dalla stessa
effettuati mediante bonifico bancario (ovvero:
versamento diretto) sul conto corrente bancario numero ...
intestato alla società “ALFA S.p.A.” presso la Banca ... Agenzia
numero ... di ..., codice ABI: ... CAB: ... (ovvero:
sul conto corrente postale numero ... intestato alla società
“ALFA S.p.A.”/ ovvero ancora: mediante assegni
circolari non trasferibili intestati alla società “ALFA S.p.A.”). |
| Ai sensi dell'art 2 del D.Lgs. 122/2005 la parte promittente
alienante consegna (ovvero: dichiara di aver
consegnato) alla parte promittente acquirente che la ritira (ovvero:
che dichiara di averla ritirata) fideiussione n. ... rilasciata
in data .... dalla Banca ... Agenzia n. ... per l'importo di
Euro ... a garanzia di quanto prescritto dal detto art. 2 D.Lgs. |
| La costruzione del fabbricato di cui la porzione immobiliare
oggetto del presente atto farà parte dovrà essere eseguita e
completamente ultimata entro il termine massimo del ... come
sopra previsto per la consegna alla parte promittente acquirente
della porzione immobiliare in oggetto (eventualmente:
fermo, comunque, il rispetto dei termini sopra previsti per le
singole fasi di lavorazione). A tal fine la parte promittente
alienante convocherà la parte promittente acquirente con un
preavviso di almeno ... giorni per la visita degli enti
immobiliari in oggetto, per la redazione del relativo verbale di
consegna e collaudo dei beni medesimi e per la consegna delle
chiavi. |
La stipula del contratto notarile definitivo dovrà essere
effettuata entro ... giorni dalla detta consegna presso lo
studio ed a ministero del Notaio scelto dalla parte promittente
... che provvederà alla convocazione della controparte mediante
lettera raccomandata spedita almeno ... giorni prima della data
fissata per la stipula medesima.
(Eventuale previsione di clausole penali e/o interessi
moratori per il caso di ritardo nei tempi sopra previsti di
adempimento degli obblighi rispettivamente assunti dalle parti). |
| Dalla data del contratto notarile definitivo in avanti
saranno a rispettivo favore e carico della parte promittente
acquirente le rendite ed i pesi relativi. |
| Quanto in oggetto è promesso in vendita con tutte le
inerenti ragioni, azioni, pertinenze, accessioni, servitù attive
e passive, quali competono alla parte promittente alienante in
forza dei titoli di proprietà e del possesso e quali verranno a
crearsi a seguito della vendita frazionata dell'erigendo
fabbricato di cui la porzione immobiliare in contratto farà
parte. |
| In particolare la parte promittente alienante dichiara che
sussiste a carico del terreno sopra descritto e sul quale
insisterà l'erigendo fabbricato servitù ... a favore ...
costituita con atto a rogito Notaio ... in data ..., rep. n.
..., racc. n. ..., registrato a ... il ... al n. ... e
trascritto a ... in data ... ai numeri .... |
La vendita avverrà, pertanto, con la detta servitù e con le
seguenti servitù che sorgeranno con il primo atto di vendita
frazionata dell'erigendo fabbricato: ....
Ad ogni effetto di legge il sig. ... dichiara di trovarsi con il
proprio coniuge in regime patrimoniale di ... (ovvero:
dichiara di essere libero di stato). |
| La parte promittente alienante dichiara che per la
costruzione del fabbricato di cui gli enti immobiliari oggetto
del presente atto faranno parte è stato da essa richiesto al
Comune di ... in data ... protocollo n. ... regolare permesso di
costruire (ovvero: è stato rilasciato dal Comune
di ... permesso di costruire in data ... protocollo n. ...) (ovvero
ancora: è stata da essa presentata al Comune di ...
regolare denuncia di inizio di attività ... in data ...
protocollo n. ...). |
| Garantisce la parte promittente alienante che il fabbricato
di cui gli enti immobiliari oggetto del presente atto faranno
parte verrà costruito in conformità al permesso di costruire
come sopra richiesto (ovvero: al permesso di
costruire come sopra rilasciato) (ovvero ancora:
alla come sopra presentata denuncia di inizio di attività) ed
eventuali successive varianti. |
| Garantisce, inoltre, la parte promittente alienante che,
entro la data di stipula del contratto notarile definitivo, sarà
stata presentata tutta la documentazione richiesta dalle vigenti
disposizioni di legge per il rilascio del certificato di
agibilità. |
| Prende atto la parte promittente acquirente che ai sensi
dell'art. 4 del D.Lgs. 122/2005 la parte promittente alienante è
obbligata a consegnare ad essa parte promittente acquirente al
momento della stipula dell'atto notarile definitivo di vendita,
la polizza assicurativa indennitaria decennale prevista dal
detto art. 4 D.Lgs. 122/2005. |
La parte promittente alienante dichiara che il presente atto
ed il conseguente atto notarile definitivo di vendita rientrano
nell'ambito di applicazione dell'I.V.A..
Eventualmente: La parte promittente acquirente
richiede fin d'ora il trattamento tributario previsto per
l'acquisto della prima casa. |
A tal fine ai sensi della nota II-bis all'art. 1 della
tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131,
le parti danno fin d'ora atto che l'atto notarile definitivo di
vendita avrà ad oggetto il trasferimento di casa di abitazione
non di lusso secondo i criteri di cui al Decreto del Ministro
dei lavori pubblici 2 agosto 1969 pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969. La parte promittente
acquirente dichiara che al momento del contratto notarile
definitivo:
a) risiederà nel territorio del Comune in cui è ubicata la
porzione immobiliare oggetto del presente atto;
ovvero: dichiarerà di voler stabilire la propria
residenza nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione
immobiliare in oggetto entro diciotto mesi dalla data del
contratto notarile definitivo di acquisto;
ovvero: svolgerà la propria attività nel
territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare
oggetto del presente atto;
b) non sarà titolare esclusivo (se del caso: o in
comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto,
uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
Comune in cui è situata la porzione immobiliare che verrà
acquistata con il contratto notarile definitivo;
c) non sarà titolare, neppure per quote, (se del caso:
anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio
nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e
nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata (se
del caso: da lui stesso o dal coniuge) con le
agevolazioni di cui alle norme indicate nel comma I lettera c)
della sopra citata nota II bis) all'art. 1 della tariffa, parte
prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, quale
modificata con Legge 28 dicembre 1995, n. 549.
Spese e tasse del presente atto e dell'atto notarile definitivo,
connesse e dipendenti, saranno a carico della parte promittente
acquirente.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo e data.
... (seguono le sottoscrizioni; se il contratto è
contenuto su più fogli, si raccomanda di sottoscrivere tutti i
fogli). |
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| NOTE: |
(1) L'indicazione della superficie utile della
porzione di edificio e l'indicazione della quota del diritto
spettante al promettente acquirente relativa all'intero
costruendo edificio espressa in millesimi sono richieste dal
quarto comma dell' art. 2645 bis C.C. ai fini della trascrizione
dei contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici
da costruire o in corso di costruzione. Pertanto non sono
indicazioni necessarie per i contratti preliminari conclusi per
scrittura privata non autenticata.
Il detto articolo 2645 bis C.C. prosegue poi al quinto comma
disponendo che "nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è
eseguita con riferimento al bene immobile per la quota
determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non
appena l'edificio viene ad esistenza gli effetti della
trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali
corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché
alle relative parti comuni. L'eventuale differenza di superficie
o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a
quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti". |
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