|
|
|
NOZIONI FONDAMENTALI SULLA NORMATIVA
DEL D.LGS 122/2005:
CONDIZIONI PER L’APPLICABILITA’ DELLA DISCIPLINA – PROFILI TEMPORALI |
|
|
|
Testo realizzato a cura del Notaio
Francesco Zotta |
| |
|
La disciplina prevista dal D.Lgs. 122/05 trova applicazione solo
ove ricorrano TUTTE le seguenti condizioni: |
| 1) l’acquirente è una persona fisica; |
| 2) il venditore è un imprenditore, anche non edile,
(persona fisica o società) ovvero una cooperativa edilizia; |
| 3) oggetto della transazione è un immobile da costruire
(1); |
|
4) il contratto ha come finalità il trasferimento non
immediato della proprietà (2); |
| 5) la richiesta del permesso di costruire, della DIA o del
provvedimento autorizzativo è stata avanzata successivamente
al 22 luglio 2005 (4). |
| Presupposto, non solo per l’applicabilità della disciplina ,
ma proprio per la libera contrattazione di un immobile da
costruire, è la presentazione della richiesta del permesso di
costruire. |
|
Diversamente da quanto previsto dalle norme di diritto comune,
infatti, detti immobili, prima della richiesta del permesso
di costruire, non possono essere commercializzati (3). |
|
Successivamente al rilascio del permesso di agibilità (1)
l’immobile non deve più considerarsi “da costruire” e la sua
contrattazione sarà disciplinata dalle norme di diritto comune. |
| Fabbricati da ristrutturare: dipende dalla tipologia
di intervento; si ritiene che rientri nel campo applicativo
della nuova disciplina ogni intervento edilizio che richieda il
rilascio di un nuovo certificato di agibilità. |
| La destinazione dei fabbricati: non esistono
limitazioni; può trattarsi di fabbricati ad uso abitativo (prima
o seconda casa, abitazione di vacanza etc.), ovvero per utilizzo
commerciale, industriale, professionale etc. |
|
Il venditore: deve trattarsi di “costruttore”; è tale non
solo l’imprenditore edile, ma anche l’imprenditore non edile che
ceda o si impegni a cedere, impegnandosi nel contempo alla
costruzione del fabbricato. Non è invece “costruttore”, con
conseguente inapplicabilità della disciplina in esame, il
soggetto privato che venda un fabbricato da costruire
impegnandosi alla relativa edificazione. |
| |
| |
|
NOTE: |
| (1) deve ritenersi non più in corso di costruzione – e,
quindi, non più soggetto alla disciplina in commento –
l’immobile per il quale sia stato rilasciato il permesso di
agibilità (rectius: l’immobile che versi in stato tale da
consentire il rilascio dello stato di agibilità, anche se
questo non è stato ancora materialmente rilasciato o nemmeno
richiesto). La procedura ed i requisiti per il rilascio del
certificato è prevista dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 ( art. 24
commi 1 e 4, art. 25 commi 1 e 3, art. 5 comma 3 lett. a, art.
115); |
| (2) non rientra nel campo di applicazione della
disciplina in esame, pertanto, la vendita pura e semplice di un
rustico in costruzione, che possa considerarsi esistente in
quanto completo di mura perimetrali e copertura; rientrano,
invece, oltre al contratto preliminare, la vendita di cosa
futura, la permuta di cosa presente con cosa futura, la vendita
di terreno con contestuale preliminare di compravendita di
porzione dell’edificio da costruire, la vendita di quota di un
terreno con contestuale appalto e divisione di cosa futura etc.; |
| (3) pertanto, il contratto preliminare di vendita “sulla
carta”, concluso prima che sia stata presentata la richiesta del
permesso di costruire, dovrà considerarsi affetto da nullità
assoluta, con il conseguente diritto del promissario acquirente
ad ottenere la restituzione, a titolo di ripetizione di
indebito, degli acconti eventualmente corrisposti, senza però
alcuna garanzia (così, per tutti, G. Petrelli, Gli acquisti di
immobili da costruire, IPSOA, 2005, pag. 27); |
| In senso contrario, tuttavia, quindi per la libera
commerciabilità degli immobili da costruire anche prima della
presentazione della richiesta del permesso di costruire o di
altro provvedimento autorizzativo, si è espressa altra parte
della dottrina (per tutti G. Rizzi, al Congresso sul D.Lgs.
122/05 tenutosi a Firenze in ottobre 2005); |
| In attesa di conoscere i primi orientamenti
giurisprudenziali sul punto, è di tutta evidenza che -
considerata la sanzione della nullità che conseguirebbe
all’accoglimento della tesi della incommerciabilità - appare
assolutamente sconsigliabile la conclusione di contratti prima
del rilascio del permesso o di altro provvedimento autorizzativo; |
| (4) data di entrata in vigore del Decreto (art. 5). |
| |
|
IL TESTO DEL DECRETO LEGISLATIVO |
|
BOZZA DI PRELIMINARE DI IMMOBILE DA COSTRUIRE |
|
|